2003年，宁波市率先出台限价商品房政策。2006年，国家正式提出限价房政策，当年5月，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房结构稳定住房价格意见的通知》（即“国六条”）明确指出：“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”。

一、“限价房”政策的主要内容

1、土地出让条件限制。限价商品房土地出让时，政府对销售价格、套型面积、销售对象等提出要求，开发建设单位必须严格执行这些限制性条件。

2、销售对象限制。“限价房”政策的初衷是为了解决城市本地居民的自住需求，各地基本上都是限制为本地户口。

3、销售价格限制。各地基本上是在综合考虑土地整理成本、建设标准、建筑安装成本、配套成本、项目管理费用和利润等因素基础上测定限价房的销售价格。原则上限价房的最高销售价格按地块出让时同一区域、同一地段的同类型商品住宅市场价格70%­-80%标准制定。

4、套型建筑面积限制。限价房套型均为中小户型，面积在90平方米以下。这是基于限价房是为了满足城市中低收入家庭自住性需求的。

5、转让条件的限制。基本思路是不允许转让而只能满足自住。由于某种原因不得不转让的则必须满足一定条件。转让限价房，须全额补交政府优惠的土地出让金等。

二、“限价房”政策面临的问题

1、“限价房”建设数量

限价房建少了，会出现僧多粥少的局面，达不到抑制房价上涨的目标。而且住房建设具有较长的周期，一个项目从开发到最后竣工往往需要几年的时间。这就注定了在短期市场上不会有大量同类商品出现，如何给众多购房者一个合适的认购顺序，便成了政策规定的老大难。如果政府下决心将“限价房”的量扩大至住房供应量的60%甚至80%，而且每年的供应量都得到保证，那么，那些今年没轮上的人可能会忍耐无房的痛苦而等待来年。但是建多了，又不利于发挥市场配置资源的基础作用，会挤压同一地段商品房的价格，这显然不是政府所希望看到的。再说，拿出较多的土地进行限价商品房建设，肯定会牺牲政府的一部分收益，政府财力也受到影响。

2、房价和地价

限价房是政府以一定方式强行使房屋按一定价格销售，而不是按供求关系决定。无论采取何种方式确定房价，都必然把限价房的定价权交给政府，这是政府用行政手段对市场的干预，会损害价格的调整机制，产生不利的后果。价格定高了，无法起到积极的作用；定低了，同样也带来问题，开发商会在工程质量上也可以做手脚。结果是房价降下来了质量也降下来了。

3、申请限价房的程序

限价房因为其价格相对便宜而成为大家抢夺的资源，如果政府监督严厉，限价房可能会解决一部分中低收入者的住房问题。如果监管不严，肯定会有一些有钱人利用自身的各种优势倒卖房号，牟取暴利。如果限价房成为少数有钱人牟取利益的工具，不仅不能起到给房价降温的目的，还可能引发更大的社会不公，滋生腐败。

4、限价房转让条件

如果限制其交易，会进一步缩小房地产市场空间和自我调节能力，塑造一个更易被游资攻击的房地产市场，制造出一个与其品质、区位不匹配的低房价，使市场的供应与需求更不成比例。如果允许其交易，又会产生一个暴利在其间，必然导致对限价房最初分配的激烈争夺。部分人从中得利造成不公平，而楼盘的价格迅速接近市场价格，无法起到平抑价格的效果。

三、我省住房市场分析

以合肥市为例，据调查，2007年，合肥市区完成住宅开发投资272.21亿元，其中，90平方米以下住房开发投资53.03亿元，占19.5%；住宅竣工面积393.23万平方米，其中，90平方米以下住房竣工面积43.35万平方米，占11.0%；住宅销售面积798.06万平方米，其中，90平方米以下住房销售面积129.91万平方米，占16.3%。合肥市区商品住宅销售均价3340元/平方米，其中，3000元/平方米以下的住房成交套数和成交面积分别占34.0%和33.5%。中低价位、中小户型住房供给不足的状况并没有根本改变。

一般认为，房价收入比在6:1以下比较合理。假设一套中等水平的住房90平方米，一个中等收入水平家庭3口人，2007年，合肥市城市居民人均可支配收入13427元、住房均价3340元/平方米，房价收入比为7.5:1，但对不同收入层次家庭分析后发现：全市有60%的家庭，其房价收入比大于或接近8:1，其中，最低收入户为14.5:1、低收入户为11.7:1。按合肥市规定，最低收入户和低收入户可以通过廉租住房和经济适用住房解决居住问题。40%中间收入和较低收入家庭，其房价收入比大约在8:1—10:1之间。这些“夹心层”上下够不着，他们迫切希望政府推行“限价房”，以解决居住问题。

四、保障我省“限价房”政策健康实施的建议

（一）从短期来看，不必出台“限价房”政策

从合肥市看来，目前房价收入比还不是很高，住房价格档次没有拉开。合肥家园网数据表明：2007年，从住宅销售面积来看，每平方米在2500元以下、2500-3000元、3000-3500元、3500-4000元、4000-4500元、4500元以上的住宅，所占比重分别为8.6%、24.9%、30.7%、17.6%、11.5%和6.7%。如果套型建筑面积90平方米，按房价收入比6:1反推，住房均价应为2685元/平方米，相当于当年住宅均价3340元/平方米的80%。目前，已经实行限价房政策的城市，限价房价格也多是同一地段、同一类房价的70%-80%，也就是说，合肥市如果实行限价房，其价格大约是3340元/平方米的80%，即2685元/平方米左右。2007年，合肥市政府规定，经济适用住房销售价格为2600元—2800元/平方米，这一价格与限价房价格基本吻合。所以，暂时不必实施“双限房”政策，可以将经济适用住房申购条件中收入条件放宽到较低收入家庭，甚至中间收入家庭；现有住房面积要求不变。

（二）从长期来看，必须出台“双限房”政策

从长远来看，住房价格将继续上涨，当全省房价收入比达到9:1、经济适用住房与双限房价格相差500元/平方米时，应该出台“限价房”政策，届时要做到以下几点：

1、创新“限价房”竞价模式

    限价房应采取“先竞地价，再竞房价”的两段式组合模式，即第一阶段采用土地价格的招投标，由开发企业通过招投标来竞争土地价格，而非拍卖方式。申报地价高于地价底线的企业才有资格进入下轮的房价竞拍，低于地价底线的企业将被淘汰出局。第二阶段为房价的竞拍，即在第一阶段竞争出地价底线基础上再按照荷式拍卖法进行房价竞拍。

2、慎重选择建设区位

建在太偏远的地段，符合购买条件的人也不一定买账，好心未必受到欢迎。建在区位好的地方，就要损失较多的政府收入。限价房可以建在各经济技术开发区、产业园区与老城区毗邻、交通便利的区域，或未来二环外轻轨沿线，以及其他交通便利的地方。这样既有利于出行，有利于就业，有利于降低房价，也在一定程度上避免人为的富人区与穷人区的区隔。

3、合理制定销售价格

限价房价格应定为同一地段、同一类房价的70%-80%。限价房套型面积必须限制在90平方米以下，总价一般不能太高。如果限价房所处区位较好，其总价可能较高，此时要注意它所造成的负面作用。因为总价较高的限价房会让人们对它的政策初衷产生怀疑，乃至部分人群会产生不公平感。

4、加强“限价房”质量控制

“限价房”使房价降低的同时也存在着使住宅质量下降的风险，而现实的选择却是消费者不能接受低价格与低质量的商品。可采取在特许开发权竞价合同中以组合经济规制的形式给予确定，要求开发企业在开出限价房价格的同时，对住宅质量标准以合同条款的形式注入，具有法律效应。同时，政府要提高限价房工程项目建设质量监理的标准，确保限价房住宅质量的合格品率。

5、严格界定销售对象

首先，应具有合肥市区户口，没有自有产权住房或产权住房面积未达到合肥市规定的标准。其次，应属于中低收入家庭。可以根据上年度城市居民人均可支配收入，确定一个收入底线。严格规定，销售对象应是上年度城市人均可支配收入以下、现有住房面积低于全市平均水平的家庭。要控制投机炒房。对于限价房再上市的年限，应该做出适当的控制，甚至利用税费进行调节。