2003年，宁波市率先出台限价商品房政策。2006年，国家正式提出限价房政策，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房结构稳定住房价格意见的通知》（即“国六条”）明确指出：“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”。

一、“限价房”政策的主要内容

1、土地出让条件限制。限价商品房土地出让时，政府对销售价格、套型面积、销售对象等提出要求，开发建设单位必须严格执行这些限制性条件。

2、销售对象限制。“限价房”政策的初衷是为了解决城市本地居民的自住需求，各地基本上都是限制为本地户口。

3、销售价格限制。各地基本上是在综合考虑土地整理成本、建设标准、建筑安装成本、配套成本、项目管理费用和利润等因素上测定限价房的销售价格。原则上限价房的最高销售价格按地块出让时同一区域、同一地段的同类型商品住宅市场价格70%­-80%标准制定。

4、套型建筑面积限制。限价房套型均为中小户型，面积在90平方米以下。这是基于限价房是为了满足城市中低收入家庭自住性需求的。

5、转让条件的限制。基本思路是不允许转让而只能满足自住。由于某种原因不得不转让的则必须满足一定条件。转让限价房，须全额补交政府优惠的土地出让金等。

二、“限价房”政策面临的问题

1、“限价房”建设数量

限价房建少了，会出现僧多粥少的局面，达不到抑制房价上涨的目标。而且住房建设具有较长的周期，一个项目从开发到最后竣工往往需要几年的时间。这就注定了在短期市场上不会有大量同类商品出现，如何给众多购房者一个合适的认购顺序，便成了政策规定的老大难。如果政府下决心将“限价房”的量扩大至住房供应量的60%甚至80%，而且每年的供应量都得到保证，那么，那些今年没轮上的人可能会忍耐无房的痛苦而等待来年。但是建多了，又不利于发挥市场配置资源的基础作用，会挤压同一地段商品房的价格，这显然不是政府所希望看到的。再说，拿出较多的土地进行限价商品房建设，肯定会牺牲政府的一部分收益，政府财力也受到影响。

2、房价和地价

限价房是政府以一定方式强行使房屋按一定价格销售，而不是按供求关系决定。无论采取何种方式确定房价，都必然把限价房的定价权交给政府，这是政府用行政手段对市场的干预，会损害价格的调整机制，产生不利的后果。价格定高了，无法起到积极的作用；定低了，同样也带来问题，开发商会在工程质量上做手脚。结果是房价降下来了，质量也降下来了。

3、申请限价房的程序

限价房因为其价格相对便宜而成为大家抢夺的资源，如果政府监督严厉，限价房可能会解决一部分中低收入者的住房问题。如果监管不严，肯定会有一些有钱人利用自身的各种优势倒卖房号，牟取暴利。如果限价房成为少数有钱人牟取利益的工具，不仅不能起到给房价降温的目的，还可能引发更大的社会不公，滋生腐败。

4、限价房转让条件

如果限制限价房交易，会进一步缩小房地产市场空间和自我调节能力，塑造一个更易被游资攻击的房地产市场，制造出一个与其品质、区位不匹配的低房价，使市场的供应与需求更不成比例。如果允许其交易，又会产生暴利，必然导致对限价房最初分配的激烈争夺使楼盘的价格迅速接近市场价格，无法起到平抑价格的效果。

三、保障“限价房”政策健康实施的建议

1、创新“限价房”竞价模式

限价房应采取“先竞地价，再竞房价”的两段式组合模式，即第一阶段采用土地价格的招投标，由开发企业通过招投标来竞争土地价格，而非拍卖方式。第二阶段为房价的竞拍，即在第一阶段竞争出地价底线基础上再按照荷式拍卖法进行房价竞拍。

2、慎重选择建设区位

限价房应建在各经济技术开发区、产业园区与老城区毗邻的区域，既有利于出行、有利于就业，又有利于降低房价，也在一定程度上避免了人为的富人区与穷人区的区隔。

3、合理制定销售价格

限价房价格应定为同一地段、同一类房价的70%-80%。限价房套型面积必须限制在90平方米以下，总价一般不能太高。如果限价房所处区位较好，总价较高，就可能造成负面作用。因为总价较高的限价房会让人们对它的政策初衷产生怀疑，甚至部分人群会产生不公平感。

4、加强“限价房”质量控制

“限价房”使房价降低的同时也存在着使住宅质量下降的风险，而现实的选择却是消费者不能接受低价格与低质量的商品。因此，可采取在特许开发权竞价合同中以组合经济规制的形式给予确定，要求开发企业在开出限价房价格的同时，对住宅质量标准以合同条款的形式注入，使之具有法律效应。同时，政府要提高限价房工程项目建设质量监理标准，确保限价房住宅质