推进城镇化和房地产协调发展的对策建议

房地产业作为一种先导性、基础性的产业，对满足居民居住需要、促进经济发展、改善城乡面貌、推动城镇化进程具有不可替代的作用，但它的开发建设必须要与城镇化进程发展相适应。为此，建议如下：
    1.组织编制好城市住房建设规划和年度计划。在进行住房普查的基础上，依据城市总体规划、土地利用总体规划，结合居民居住状况、房地产市场供给和需求的实际状况及住宅产业技术要求，组织编制城市住房建设规划，纳入国民经济和社会发展规划以及近期建设规划。提出住房建设用地供应要求和保障性住房、普通商品房的建设目标。房产管理部门应当会同有关部门，依据城市住房建设规划，组织编制住房建设年度计划，报本级人民政府批准后组织实施。
    2.稳定土地供应，增加房地产有效供给。稳定土地供应是稳定房地产市场的重要前提，落实土地的年度供应计划相当重要。供应的地块不宜过大，一般应保证在3年左右能开发完毕；招拍挂制度要完善，对普通商品房用地，一般应在基准地价、标定地价基础上作适当浮动，要积极探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨；加大对土地的批后监督，要求企业按合同开发，地方政府也要防止过度对土地收入依赖，土地出让金应当实行“收支两条线”，全部上缴财政并列入预算，目的是用于基础设施建设、保障性住房建设和土地开发。

3.把增量与存量统盘考虑，培育和发展二手房市场和租赁市场；同时注重对既有住房的维修、养护与改造。抓紧研究制定培育二手房市场的政策、抓紧完善房屋租赁管理办法，在积极稳妥地推进房产持有税改革试点的同时，也要减轻流转环节的税收，鼓励有多套住房的居民将多余住宅推向二手房市场和租赁市场。同时要注意对既有住房的维修、养护和改造。加强对危旧房屋和因灾受损房屋的安全鉴定与治理，加强对保障性安居工程和公共租赁住房的管理。
    4.处理好住房保障与房地产市场的协调发展。自2007年国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以来，高、中端收入居民的住房应通过市场化途径解决，低收入家庭的住房困难户应由政府通过保障解决，中等偏下收入的住房困难户应通过发展公共租赁房来解决。建议有些存量房较多的城市，由政府购买一批中低价位、中小套型商品房做经济适用房；或建设一批限价房和公共租赁住房，以及通过货币补贴、共有产权等方式建设供应经济适用房。
    5.住宅地产与非住宅地产的协调发展。回归住房在居住方面的基本功能，支持自住性消费，增加中低价位、中小套套型普通商品房的有效供应，抑制投机性购房；对小房、旧房换普通商品房等改善性需求，给予适度关注和支持。关注老年住房的建设。加强商业地产、旅游地产、产业园区地产的科学规划研究、谋划，多开发一些有特色的旅游项目，探索建设一些连锁产权式酒店、分时度假酒店和房车等设施项目，满足人们对日益增长的旅游业的需要。
    6.关注符合条件的农民工的住有所居问题。要把符合条件的农民工真正转移为城镇居民，改善他们的居住环境。大中城市宜通过发展公共租赁房等来解决他们的居住问题；中小城市和小城镇要结合户籍制度改革，引导农民工就近落户。城乡建设用地统筹的试点市县，在农民自愿的前提下，试行农民工将原住房置换附近小城镇住房，原宅基地由当地政府复垦或统一规划。
    7.坚持城乡统筹，加大新农村建设力度。坚持城乡统筹发展，坚持“工业反哺农业、城市支持农村”，加强农村的公共服务和基础设施建设，加强对农村建房规划的指导和质量监督，注重对农村危改房的支持和对农村环境的整治，这也是城镇化与房地产业协调发展中的一件大事。建议各地应继续关注并做好其中相应的各项工作，最终促进城乡统筹协调发展。