出台《民生住宅保障法》 把国民居住保障纳入法制轨道
芜湖市宇浩律师事务所三级律师徐林、芜湖市行政服务中心管委会副主任科员、民建芜湖市委员会委员、经济师王健反映 近年来，随着城镇住房制度改革向住房商品化、社会化迈进，全国各地的商品房市场获得了巨大的发展。但是，我们也要清醒地看到，随着房地产市场化的进一步深入，国民住房需求完全依赖于房地产市场的商品房供应，而不同消费层次的购房者全部涌入商品房消费市场，势必造成千军万马过独木桥的局面，与之出现了房价上涨过快、房价过高、住房投资增长过快、住房结构性矛盾加剧等诸多社会问题。由于房地产企业自身营利性的局限，使其不可能作为公益组织来解决全体国民住房的民生问题。故而，当前住房的供应及价格等问题，不仅仅是一个市场问题，更是一个社会问题、民生问题和政治问题。因此，我们认为国民居住权利的保障问题，有必要纳入法制轨道，用法律强有力的手段来调整国民住宅保障问题，以确保社会和谐稳定和可持续发展。
一、出台《民生住宅保障法》，建立合理的土地出让“三三”制。
商品的价值和价格往往是相背离的，价格往往是受市场的供求关系所决定的。近年来，我国房地产市场中房价居高不下，节节攀升，一个根本的原因就是求大于供的市场刚性需求。由于绝大多数的国民住房需求要通过商品房来解决，而房地产企业的逐利性决定了其只能按照市场的经济规律来经营，这就构成当前房地产市场价格攀升的主要矛盾。近年来中央及地方政府若干次出台的以市场监管、税收、信贷等经济调控政策，但收效并不显著。这就说明，仅仅运用市场的经济条款手段是不足以解决国民的住房需求的。近来，不少有识之士提出土地出让“三三”制的设想，我们认为这是一种解决当前房地产市场主要矛盾的根本手段。所谓“三三制”住房制度，就是按居民收入分类供房。对占人口２０％左右的低收入家庭及刚毕业的大学生和外来务工人员提供公共租赁房（廉租房），住房用地由政府划拨供地，政府专门机构进行专业化管理，属公益和微利性住房；对占城镇人口5０％左右的中间普通收入家庭采用经济适用房、限价房、拆迁安置房等保障性住房，住房用地由政府低价供应，由非营利机构和开发商共同开发，可采取产权共有，有限转让和政府优先收购等方式进行规范管理；对中等以上的高收入家庭则提供商品房，商品房以“招拍挂”方式供地，市场化运作，满足个性化需求。通过上述土地、住房的分流供应，来改变当前国民住房完全依赖房地产市场的商品房供应，根本解决当前保障性住房供应不足和房地产市场价格攀升的主要矛盾。
由于我国现行《土地管理法》仅对土地利用总体规划和年度计划进行了规定，而对土地用途的出让比例和国民居住权利的保障问题并无详细和具体的规定，各地方政府相关部门在编制计划中可以有较大的随意性。因此，为保障国民居住权利的具体落实，我们认为有必要上升到国家意志的法律层面，出台《民生住宅保障法》，对土地用途的出让比例的“三三制”予以明确的刚性规定，以此来彻底解决国民居住权利的保障问题。
二、地方财政与土地出让收入脱钩，实行“以地养房，专款专用”。
我国国土辽阔，各地方经济发展很不平均以及中央和地方税收分配制度等诸多原因，各地方政府的财政收入对土地出让收入过于依赖。从中国指数研究院公布数据显示，2009年中国60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过了100%，地方政府土地出让金收益大幅提高，其中沪、京、杭占据前三甲。官方数据显示，在房地产不太红火的2004年，全国土地出让金占同期地方财政收入的47%；2005年，全国财政收入首破3万亿元，土地出让金占到1/6强；2006年全国土地出让总收入为7677亿元。由于，很多地方城市的改造和建设甚至行政开支的资金往往依赖于城市土地的征收和出让，这种对土地资源过分商业化的运作，淡化和弱化了土地利用的公益性、民生性，极易造成地方政府与民争利的局面，对政府的公信力和形象造成负面影响。
我们认为除了出台有关税收改革政策，改善地方财政收入外，更重要的要对土地出让金进行专项管理、专款专用。具体就是说，在出台《民生住宅保障法》中，明确规定城镇土地出让金只能用来建设公共租赁房和经济适用房以及与之配套的基础设施。实行专款专用，制定土地出让金使用和监管的行政法规和实施细则，对非法占用和挪用土地出让金的行为直接追究相关责任人的法律责任。
我们认为，此举将大幅度加快公共租赁房和经济适用房的规模建设，将地方城市的土地出让和旧城改造建设成民生工程和民心工程。
三、借鉴国内外先进有效的住房保障经验，建立健全保障性住房的建设、管理和申请、使用、退出、监督等法律制度。
住房保障是一项系统工程，涉及方方面面，有用地的供应、规划、建设及建成后的管理，有资金的来源、使用和监管，有供给对象的资格认定、供给标准、供给方式、产权权属、交易办法及今后的退出机制等。在这方面，香港和新加坡的公（组）屋制度以及韩国公共住房制度，为我们提供了很好的借鉴模式。
香港特区政府自1954年开始实施公共房屋计划，在解决各类问题的过程中，逐步形成了一套完善的公共房屋制度。截至２００４年３月底，香港约２０１．９万人，占香港人口的３０％居住在香港房屋委员会提供的公屋，租住公屋单位的数目为６４．８万个，占全港房屋单位总数约三成。香港公共房屋计划的巨大成功，与香港政府的长期积极投入、公屋管理部门高效务实的专业运营和管理、有效的财政资金安排密不可分。为达到土地供应平稳，政府尽量灵活和弹性地处理土地供应，并订立了一套拨地准则，决定对私营和公共房屋用地的供应，为不同密度的私营和公共房屋订立适当的比例，集中用面积较大和发展密度较高的土地来发展公共房屋。
在筛选出有住屋需要的低收入人群和家庭上，房委会每年检查轮候册收入及资产限额，以确保限额配合当前的经济和社会状况，并确保真正有需要的人符合资格申请公屋。如住户虚报资料，房屋委员会可终止其租约，并可根据法律规定予以检控。香港房屋条例规定，任何人士如故意向房屋委员会虚报资料，即属违法，一经定罪，可判罚款２００００港元及监禁６个月。
在新加坡，民用住宅房地产市场主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，政府组屋由政府投资兴建，价格也由政府统一规定，以低廉价格出租或出售给本国的中低收入阶层。从上世纪６０年代开始，新加坡便大力推行“居者有其屋”计划。目前，新加坡每年将其国内生产总值的９％用于国民住房建设。在过去４０多年里，新加坡政府共兴建了将近百万套组屋，从而使全国大约８４％的人住进了组屋。８７％的低收入家庭拥有自己的组屋，其中大多为面积在
组屋建成后，主管住房的新加坡建屋发展局会以国民收入的多寡为依据，按照公平原则予以合理分配。符合政府配房条件的住户一律排队等候政府分配住房，低收入者可以享受廉价租房待遇，中等收入者则可以享受一定程度的购房优惠。为做到公平合理，新加坡制定了详细而严格的规定，只有对申请者的家庭经济状况进行严格的评估并确定其确实符合法律规定后，政府才会提供组屋供其居住，对于在住房买卖中提供假资料者，政府会对其予以严惩。
韩国公共住房分公售房、公租房、永租房、国租房四种类型，后三者都是租赁性质的公共住房。永租房是非营利性住房，其他三种是微利性住房，但供给对象都仅限于中低收入者，资格审查制度非常严格。“公共租赁房”，是先租、后由租转售的公共住房。租户在租期结束时候可以依靠住房储蓄和其他政府提供的金融支持，优先买下这种住房的产权。目前国租房是主流。各种公共租房的租金按照“租赁成本”的原则制定，都大大低于市场租金。韩国政府认为在私人租房市场上难以确保对中低收入居民的住房保障，这个责任必须由公共部门经营的租房公司来实现。
对于香港、新加坡和韩国政府在民生住房保障方面的成功经验。我们认为在我国建立民生住宅保障制度方面应当予以很好的借鉴。在出台《民生住宅保障法》以及相关配套的法律制度时，我们应根据我国的基本国情和各地经济发展及人文特点，采取原则性和灵活性相结合的手段，对土地出让金的使用管理、保障性住房的建设、管理和监督上进行严格的原则性的规定，而在保障性住房的申请、使用、退出机制方面，则由地方政府和当地市民根据当地的具体情况共同制定和监督实施。
综上所述，我们认为全面、彻底地从根本上解决民生住房保障问题已经刻不容缓，虽然说民生住房保障建设是一个长期性的系统工程，任重而道远，但在有强有力和健全的法律制度的保护下，相信一定能克服重重困难险阻，实现“居者有其屋”这一惠及全民的旷世宏愿。
