（作者身份：康震纪民建会员，合肥市国资委经济师；
张炳禄 民建会员，蚌埠鑫泰新型建材公司董事长）
随着经济社会又好又快发展，城市建设框架不断扩大，市民生活水平不断提高，对居住的生活和工作环境要求提高，小区物业管理业，迅速发展起来。涉及物业管理的相关矛盾和问题也随之越来越多，就要求政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商之间不断加强协作，明确房地产生产、流通、消费领域的众多参与者中各种民事主体地们与相互关系，以及政府部门对物业管理企业监督参与的行政关系的地位、作用、权利义务；
随着市场经济不断变化，城市功能区域化不断完善，仍有新情况、新问题，给我们进一步加强全省住宅小区物业管理工作带来一个新的课题。建议：
一、物业管理组织机构健全，但专职人员比例太少
以安徽省蚌埠市为例，截止2008年底，实施物业管理项目约有121个，住宅项目99个(老住宅小区29个，新建住宅小区70个)，非住宅项目22个；全市有物业服务企业77家(国企12家，私企65家)，具有一级资质的只有1家(外埠)，二级资质9家，三级资质67家，物业服务从业人员2300多人。虽然物业管理组织机构健全，但专职人员比例太少。如：市里有以分管副市长为组长的物业管理小组，下设物业管理领导办公室，由市房管局分管副局长兼任办公室主任。市房管局设有物业管理科，该办公室目前只有4名工作人员。各区政府也成立了以分管副区长为组长，相关部门为成员的区物业管理领导小组，但是由于各区没有配备专职工作人员，有的区就聘请了退休人员从事物业管理工作。
二、物业收费难制约物业管理行业发展
仍以蚌埠市为例，该市现有物业管理的99个住宅项目里，70个新建小区中有22个小区每月物业费按0.6元/平方米收取、25个小区每月0.4元/平方米、11个小区每月0.2元/平方米、12个小区每月0.15元/平方米；老小区中22个小区每月物业费按0.10元～0.18元/平方米收取，且只能收到30%左右、3个小区不收费、4个小区只收垃圾费，这样基本不收费的小区占全市有物业管理小区的30%。大多数物业公司物业费的实际征收率约在55%，少的还不到20%。导致这么多业主拒交物业费的原因又在哪里呢？住房出现质量问题、物业服务不到位、保安失职、前期开发商的遗留问题，各种情况不一而足。而物业公司作为企业，完全依靠收取的物业费维持企业的运转，物业费收不齐，打击无疑是致命的。最终只能是物业公司黯然撤离，小区全体业主利益受损。
三、从业人员不足成为物管瓶颈
是令不少物业公司头疼的问题。以保安为例，一个小区平均10—20名保安，但人均在岗时间只有半年，如此高的人员流动让物业公司将大量的精力放在招聘和新进员工的培训工作中，有时连正常的人员编制都无法凑齐，更别说选聘高素质、有责任心的人员了。
四、业主委员会自管小区也非一帆风顺
一旦物业公司管不好小区，有的小区业主就提出成立业主委员会实行自治管理。但真正成立起来进行自治的又没有几个，主要原因在于：一是有的开发商不支持；二是有的街道或居委会不积极；三是业主是物业管理主体的意识不强，大多数业主缺乏参与意识；四是成立业委会程序复杂。
建议：
一、加大《物业管理条例》宣传力度，进一步加强物业与业主之间的沟通协作，规范的物业管理活动。
二是要明确一个物业管理责任主体。物管条例明确规定了政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商和业主大会、业主委员会等各自的职责、权利与义务。但在实际生活中，对于城市建设中存在的城中村、破产企业、改制自建的生活小区管理问题，可以说是个老大难问题。街道、社区想解决，但是经济实力跟不上是一方面，认识跟不上是关键。某些政府部门的负责同志为民服务意识不强，只求属地平安无事，让做一天和尚撞一天钟的思想左右着，小区物业管理顺其自燃发展，自生自灭，遇到检查、节日等特殊的节点，街道、社区临时突击，胡一阵是一阵，根本问题得不到解决。物业管理公司都不愿意去接管，因为物管费用难收，有的是开放式小区，难管理，“脏、乱、差”现象严重，严重影响居民生活质量。有的新建住宅小区是分期建设或者由两个以上单位开发建设的；或者非住宅物业与住宅小区分开各自建设的；或者商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，却要多头管理，在交叉地段，出现垃圾死角；流动摊点管理，相互扯皮，推诿责任。这是一个亟待解决的民生问题，要改变多头管理的局面，应该明确物业管理企业是小区物业唯一的管理企业，一个小区应尽量安排一个物业管理公司。
三是要建立网格化物管体系。按照“属地管理”和“谁主管、谁负责”的原则，建立市、区、街道、社区、物业小区“五级联动”机制，层层负责，确保工作任务落到实处。物业管理是一种企业行为，而社区管理则是一种政府行为，社区管理和物业管理不可替代，但又互补，在实施具体的经营、管理中是密切联系、互相依存的。市、区、街道三级抓督促检查，促进社区、物业公司更好地为民服务。所以，物业小区管理，要实行一把“尺子”，丈量出小区物管与业主之间的感情；社区与物管要通力协作，要实行一把“扫帚”，按照“主干道严禁、次干道严控、小街巷规范”要求，做好新、老小区的服务工作，规划服务责任区域，开展便民服务队，“扫清”小区环境，加强流动摊点管理，要做到定时、定人、定量，力求让小区居民满意。
四是要稳妥解决新、老小区物管工作。新建住宅小区，公共设施建设费用已分摊进入住房销售价格，如共有的电梯、天线、供电线路、非经营性车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。而公共设施的创收归属问题，物管部门始终保守着秘密，业主们也很希望物管公司能够财务公开，接受监督。尤其是公共电梯的广告费收入问题，小区公共场所举办活动的场地租赁费用问题，停车厂的收费问题（没有车子的业主还要平摊车库电费吗？）等等。然而，城中村、破产企业生活小区、改制单位自建小区等历史遗留小区管理问题，由于缺少利益增长点，或者投入成本过大，短期难以收回，往往被物业公司忽略。如何解决新建小区和历史遗留小区的物管过热与过冷问题？我认为，政府部门要开展调研，建立和完善小区管理的机制，用新建小区的公共设施建设费用，按一定比例拨出一部分资金；或者从城市建设维护费中，拿出专项资金，去补贴所属的社区，由社区去做好历史遗留问题的老小区物管工作。
五是要小区物管安全保障到位。业主希望物业管理服务到位，希望能居住一个温馨舒适的好环境，也愿意主动地付物业费用。物业管理公司要树立努力为业主服务的意识，要切实做好物业区域道路绿地维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化硬化亮化、车辆管理等多方面公共服务，尤其是对业主饲养宠物、影响其他业主正常生活的噪音、小区内监控设备完善等问题，要妥善地解决好，这样才能从企业内部产生提高服务水平的内在动力，让居民在积极主动缴纳物管费的同时，倍感小区让生活更美好。
