一、住房保障宏观经济效应的考量
    中央将“加快建设保障性安居工程”作为扩大内需的十项措施之首，彰显了住房保障具有重要的宏观经济效应。我们可从以下方面加以分析：
    首先，以改善民生构筑经济社会的减震器。住房问题是重要的民生问题，在现代经济社会中，低收入者难以依靠自身力量达到基本的居住水平，若政府不加以干预，就会逐步演化为社会问题，最终将制约经济的进一步发展。当前，由于经济增长放缓，各种能源及原材料的供给不再趋于紧张，正适宜加大住房保障投入，集中解决前些年累积的居民住房问题，通过建立完善的住房保障制度健全社会保障体系，从而提高经济社会抵御和防范风险的能力。
    其次，以刺激消费转变经济增长方式。我国经济增长要由依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变，关键在于提高居民消费率。广大中低收入家庭为购置昂贵的住房而缩减消费、增加储蓄，造成了收入的“边际消费倾向”偏低。通过加大住房保障解决中低收入家庭的住房问题，可以消除这一群体的后顾之忧，有效增强居民消费信心，逐步减少其“预防性储蓄”，使蕴含在居民中的消费需求得以真正释放，进而改善消费在经济结构中的比重。
    再次，以住房投资结构调整增强经济发展的稳定性。为在一定程度上避免经济的大起大落，以政府的保障性住房建设投资部分替代房地产企业的商品住宅开发投资，使住房投资结构产生转化，是趋利避害的政策选择。它既可以减少经济上行周期企业投资过热引发的房地产市场泡沫，又可以适度弥补经济下行周期企业投资不足引发的房地产市场萧条。住房投资主体的转换及投资结构的调整，减轻了国民经济对于房地产市场的依赖程度，有利于经济的平稳发展。

二、房地产市场调控自身规律的探寻
    房地产市场与宏观经济的增长息息相关，与金融市场的稳定密不可分。就我国而言，全国房地产开发投资已占固定资产投资总额的近20％，占国内生产总值近10％，已成为国内需求的重要组成部分。无论是在经济繁荣有待抑制需求时，亦或是在经济衰退有待拉动需求时，房地产市场调控均是首当其冲。当前，可从以下方面把握房地产市场调控，以丰富调控的外延与内涵。

    其一，从宏观经济审视房地产市场调控。当前宏观经济的“高位——平稳”增长态势决定了房地产市场的扩张将是长期且必然的，房地产市场相对于国民经济的规模与地位，决定了宏观经济政策对房地产市场有着广泛而深刻的影响。房地产市场调控在宏观经济管理层面应当定位于：纳入宏观调控统筹考虑，纳入保障国家金融安全体系统筹考虑，既要关注房地产市场的扩大对于长期经济增长的推动作用，又要关注房地产市场的动荡对于短期经济波动的加剧作用。

其二，从供需端审视房地产市场调控。过去，我们侧重于调节房地产市场的供给总量，试图通过改变供给量以满足需求量。然而房地产市场的供需特征往往表现为：市场供给在短期内无法快速增长，市场需求却由于其一定的投资属性而具备短时间内大幅度变化的可能性。近年来房地产市场需求的集中释放引起住房价格快速攀升，超出购房者的经济承受能力，致使正常的住房消费需求难以得到满足；同时，房地产价格骤增吸引大量资源流入房地产业，造成更具长远战略意义的高新技术产业、制造装备业、能源材料工业的资源相对匮乏，引致产业结构层面上资源的不合理配置。可见，房地产市场调控的基本原则应当确定为：保持房地产市场供给的适度稳定，通过调节市场需求，实现供需总量的基本平衡；而房地产市场的需求调节应主要着眼于保持市场需求的适度增长，防止需求过度膨胀。

　　三、构建住房保障与市场调控有机结合新体系
   （一）理清住房保障与市场调控的定位与效用边界。
    房地产市场和住房保障是住房领域资源配置的两种不同方式。其中，房地产市场在资源配置中起基础性作用，是提高住房资源配置效率的最优选择；住房保障则是由政府采用计划方式配置资源，它不是要取代房地产市场，而是对市场缺陷的一种弥补，旨在解决低收入群体的住房问题。
    当前，应当大力推进住房保障，通过非市场化手段解决部分居民的住房问题。政府还需进一步加大住房保障的投入，才能解决住房市场化改革以来累积的分配倾斜问题，才能促进经济社会的公平与和谐。

    （二）统一于宏观经济目标的住房保障和市场调控。
    在保持经济健康发展的长期目标下，城镇住房的供给总量要统筹考虑住房保障与房地产市场两条主要渠道，按照保障与市场针对的不同群体确定两者适宜的组成结构，既发挥住房保障稳定经济、改善民生的作用，又发挥房地产市场高效配置、促进增长的作用。在完善住房保障的基础上保持房地产市场的适度规模，减少国民经济对房地产市场的过度依赖，引导房地产业与其他产业相协调，实现经济社会的稳定发展。
    在防止经济波动过大的短期目标下，住房保障要针对宏观经济形势“斟酌使用”。当宏观经济进入萧条周期、房地产市场相应处于低迷状态，应当加大住房保障的财政投入，主要用于保障性住房的实物建设，用公共投资弥补企业投资的不足，发挥住房投资对建材、家装等关联产业的带动作用，从而加速宏观经济的复苏；当宏观经济进入繁荣周期，房地产市场相应处于高涨状态，应当适度减少住房保障的财政投入，住房保障的财政支出主要采用发放租赁补贴的方式，减少保障性住房的建设投资，避免政府与市场竞争有限资源，缓解资源供给的紧张，从而防止宏观经济的过热。
    总之，在当前全球金融危机的新形势下，房地产市场调控必须以切实发挥稳定宏观经济的作用为前提，实现房地产市场的供需协调和价格稳定。