物业管理事关百姓切实利益，是城市管理的重要一环。目前物业管理的矛盾纠纷日益增多，已成为社会各界关注的焦点。其中老旧小区物业服务管理也成为基层政府，社区街道和老旧小区居民的烦心事。

建议和要求：

一、要加大宣传公示。加大《民法典》《物业管理条例》等法律法规教育宣传，完善物业公司老旧小区服务收费标准、服务监督电话及公用部位收支台账等在显著位置公示制度，让居民通过学习和了解，明白自己在物业方面的权利和义务，树立权责观念和缴费意识。

二、要鼓励市场运作。全面推进老旧小区建立业主委员会，根据市场规则、法律准则、居民意愿，通过业主委员会按照公开、公平、公正的市场竞争机制选择“质价相符”物业管理公司，使政府简政放权，补贴逐步撤出，让老旧小区从街道、社区代管向物业公司专业化、规范化、市场化服务逐步过渡。

三、要签定物业合同。充分发挥业主委员会桥梁纽带作用，及时收集梳理本小区的业主意见建议，由专业律师根据《合同法》《物业管理条例》等相关法律规定，代拟《物业服务管理合同》，让物业公司、业委会根据合同内容进行协商沟通，达成共识和成果后，签订正式《物业服务管理合同》，到住建、物价部门备案，并进行司法确认，增强契约精神。

四、要强化党建引领。社区党组织要动员辖区内在职党员、退休党员及物业公司党员等，形成党员志愿者队伍，结合“网格化”管理，在社区网格员的引导下，定期“入户走访”，收集民情民意，提供便民举措、开展困难帮扶、协商化解矛盾，引导居民按时缴纳物业费，履行协商成果---老旧小区物业服务管理“五带头五维护”协商公约。

五、要提升物管水平。物业主管部门要建立物业公司基础档案，成立专业监管队伍，完善《物业行业监督管理考核办法》和履约保证金制度，建立物业公司联合守信激励和失信惩戒机制，推进物业行业诚信体系建设。业主委员会要加大物业公司监督管理，畅通问题表达渠道，维护业主合法权益。物业公司要加强人员的培训，保持与业主的粘合度，了解业主的需求，可根据小区情况和业主类型提供有偿个性化、差异化服务。

六、要推进依法共治。物业公司对于无故不缴纳物业费的业主，可通过社区人民调解委员会协商解决，形成调解意见，仍不能解决的，可以依据调解书向当地人民法院提起诉讼，追究责任；业主对不按合同履行服务的物业公司，也可依据合同和法律法规更换其他物业公司管理，从而形成正确的法律关系和市场关系。要完善老旧小区“四位一体”共商共议机制，积极搭建共建共治共享的协商平台，形成各部门齐抓共管，全社会共同参与，可复制、可推广的老旧小区物业管理新模式。